Em resumo

Proprietários que optam por alugar imóveis de alto valor e migrar para residências mais acessíveis descobrem, na prática, que o custo para reaver o bem em caso de inadimplência pode ultrapassar R$ 14 mil antes mesmo de uma sentença. A combinação entre a definição do valor da causa, o aumento das custas judiciais em estados como São Paulo e a restrição ao acesso à gratuidade da Justiça pelo Supremo Tribunal Federal cria uma barreira financeira que transforma um direito civil em um luxo processual.

A matemática do despejo: por que 12 meses de aluguel viram o valor da causa

A Lei do Inquilinato é clara: em ações de despejo, ainda que cumuladas com cobrança de aluguéis, o valor da causa deve corresponder a doze meses de aluguel. Essa regra, desenhada para padronizar a jurisdição, tem um efeito colateral pouco discutido: ela inflaciona artificialmente a base de cálculo de todas as taxas judiciais vinculadas ao valor da causa.

No exemplo prático citado: um apartamento em Pinheiros com aluguel de R$ 10 mil mensais, somando aluguel, condomínio e IPTU, gera uma causa de R$ 120 mil. Esse número, abstrato no papel, é a alavanca que multiplica custos reais.

Custas judiciais: o “imposto” para entrar na Justiça

Em São Paulo, a alíquota das custas iniciais foi majorada de 1% para 1,5% do valor da causa após aprovação na Assembleia Legislativa e sanção do governador Tarcísio de Freitas. Na prática:

  • Causa de R$ 120 mil multiplicada por 1,5% resulta em R$ 1.800 apenas para distribuir a ação.

  • Acrescente-se cerca de R$ 50 em custas de citação e diligências.

  • Em caso de recurso de apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo cobra 4% sobre o valor da causa ou da condenação: mais R$ 4.800.

Essa estrutura não é isolada. Um diagnóstico do Conselho Nacional de Justiça sobre custas processuais nos tribunais estaduais revela que apenas quatro Tribunais de Justiça possuem custas mínimas recursais abaixo de R$ 700, enquanto outros cobram valores que podem ultrapassar esse patamar apenas para interpor recurso. A complexidade e a variação entre estados criam um mapa desigual de acesso à Justiça.

Perspectiva nacional: como outros estados lidam com o custo do acesso

Enquanto São Paulo cobra 1,5% de custas iniciais, outros estados adotam modelos distintos. Alguns aplicam alíquotas fixas para causas de pequeno valor; outros estabelecem tetos máximos. O Conselho Nacional de Justiça aponta que a cobrança de custas no Brasil adquire contornos de complexidade, com percentuais que podem chegar a 2% na primeira instância e 4% em recursos.

Um diagnóstico do CNJ sobre custas processuais nos tribunais estaduais, divulgado em janeiro de 2025, identifica que apenas quatro Tribunais de Justiça possuem custas mínimas recursais efetivamente abaixo de R$ 700: o Tribunal de Justiça do Paraná, com taxa de R$ 406,86; o de Minas Gerais, com R$ 443,64; o de Goiás, com R$ 505,90; e o de Mato Grosso, com R$ 677,78.

O Tribunal de Justiça do Mato Grosso do Sul aparece logo acima do limite, com R$ 708,00. Esses valores contrastam fortemente com estados como São Paulo e Rio de Janeiro, onde as custas recursais podem ultrapassar R$ 4 mil em causas de médio porte. A falta de padronização gera insegurança jurídica e desigualdade regional: um proprietário no Amazonas enfrenta uma estrutura de custas diferente de um colega em Minas Gerais — e ambos estão sujeitos à mesma regra federal sobre valor da causa.

Honorários advocatícios: o piso que poucos conseguem negociar

A Ordem dos Advogados do Brasil estabelece, em suas tabelas de referência, honorários mínimos para ações ordinárias de despejo, além de percentual de êxito, geralmente 20%, sobre o valor recuperado. Em escritórios de maior porte ou em casos complexos, é comum que o valor inicial varie entre R$ 7.500 e R$ 10 mil, conforme mencionado por profissionais do setor.

Somando custas iniciais e honorários, o proprietário já desembolsa um valor próximo de R$ 9.350 antes de qualquer audiência. Se houver recurso, o total salta para aproximadamente R$ 14.150. E isso sem contar eventuais perícias, deslocamentos ou honorários de sucumbência reversa.

Gratuidade da Justiça: o STF e o limite dos R$ 5 mil

O Supremo Tribunal Federal forma maioria parcial para estabelecer que a presunção de gratuidade da Justiça vale para quem recebe até R$ 5 mil mensais. Acima desse patamar, cabe ao interessado comprovar insuficiência de recursos — e ao juiz, avaliar caso a caso.

A decisão tem um efeito prático imediato: proprietários de imóveis de alto valor, mesmo que com renda mensal abaixo do teto, dificilmente conseguirão o benefício. Para o STF, a posse de um patrimônio avaliável em milhões indica capacidade financeira para arcar com custas, ainda que o fluxo de caixa esteja comprometido.

O trade-off imobiliário e a armadilha processual

A estratégia descrita — alugar um imóvel de alto valor em bairro nobre e migrar para um apartamento mais acessível — é financeiramente sensata. Gera renda líquida, preserva patrimônio e reduz custo de vida. No entanto, o sistema judicial brasileiro impõe uma assimetria: o mesmo proprietário que economiza R$ 7 mil mensais no custo de vida precisa desembolsar mais de R$ 14 mil para reaver o bem em caso de inadimplência.

Esse descompasso incentiva duas práticas problemáticas:

  • Acordos extrajudiciais desfavoráveis, onde o proprietário aceita receber menos para evitar o custo e a demora do processo.

  • Seletividade na locação, com preferência por inquilinos com garantias robustas, como fiador com imóvel ou seguro-fiança, o que pode excluir perfis de menor renda do mercado formal.

    • Perspectiva nacional: como outros estados lidam com o custo do acesso

    Enquanto São Paulo cobra 1,5% de custas iniciais, outros estados adotam modelos distintos. Alguns aplicam alíquotas fixas para causas de pequeno valor; outros estabelecem tetos máximos. O Conselho Nacional de Justiça aponta que a cobrança de custas no Brasil adquire contornos de complexidade, com percentuais que podem chegar a 2% na primeira instância e 4% em recursos.

    A falta de padronização gera insegurança jurídica e desigualdade regional. Um proprietário no Amazonas, por exemplo, enfrenta uma estrutura de custas diferente de um colega em Minas Gerais — e ambos estão sujeitos à mesma regra federal sobre valor da causa.

    O que fazer? Sugestões para mitigar o risco

    • Caução processual: ao firmar o contrato de locação, considere incluir cláusula que preveja depósito caução equivalente a três a seis meses de aluguel, com destinação específica para custas judiciais em caso de ação.

    • Seguro-fiança: transfere o risco de inadimplência para uma seguradora, que assume os custos de cobrança e despejo.

    • Mediação prévia: muitos tribunais oferecem núcleos de mediação gratuitos ou de baixo custo; resolver o conflito antes da judicialização economiza tempo e dinheiro.

    • Assessoria preventiva: consultar um advogado antes da assinatura do contrato pode evitar cláusulas frágeis que dificultam a execução posterior.

    “Quando for pedir o depósito caução ao seu inquilino, agregue a este valor as custas processuais e honorários advocatícios para uma possível ação de despejo.”

    O debate sobre custas judiciais e gratuidade da Justiça não é apenas técnico: é político. Reflete uma escolha de sociedade sobre quem pode acessar o sistema judicial para defender direitos patrimoniais. Enquanto o custo para entrar na Justiça continuar crescendo — por decisão legislativa estadual ou por interpretação do Supremo Tribunal Federal —, proprietários de classe média alta, mas com fluxo de caixa apertado, ficarão em um limbo: ricos no patrimônio, pobres no processo.

    A pergunta que resta é: em um país onde a Justiça deveria ser um direito, por que defendê-la custa tão caro?

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    Custas judiciais em ação de despejo podem ultrapassar R$ 14 mil. Entenda o impacto da decisão do STF e das taxas estaduais no acesso à Justiça.

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